Energieeffiziente Altbausanierung

Wer von einem eigenen Heim träumt, der steht häufig vor der Entscheidung ein Haus neu zu bauen oder einen Altbau zu kaufen. Vor allem der Charme eines Altbaus, spricht für den Kauf eines bereits vorhandenen Hauses. Oft ist auch der niedrigere Kaufpreis für viele entscheidend. Alte Gebäude erweisen sich aber häufig als Energiefresser. Die Isolierung der Fenster und Türen entspricht nicht oft den neuen Standards, dasselbe gilt auch für die Heizungsanlagen. So gehören auch Zugluft durch undichte Türen und Fenster und eindringende Feuchtigkeit zu den allgemeinen Problemen. Für den Besitzer der Immobilie ist das i.d.R. mit hohen Energiekosten verbunden. Durch energetische Maßnahmen zur Modernisierung des Hauses kann man dem entgegenwirken und Energie sparen. Durch eine Sanierung kann sowohl das Wohlbefinden der Bewohner als auch der Wert der eigenen Immobilie gesteigert werden. Diese langfristigen Investitionen lohnen sich auf jeden Fall.

Gesetzlich vorgeschriebene Sanierungsmaßnahmen

Der neue Eigentümer eines Altbaus wird sich auf bestimmte energetische Sanierungsmaßnahmen einstellen müssen. Schon bei der Besichtigung erhält man Hinweise für notwendige Sanierungsmaßnahmen. Der bisherige Eigentümer der Immobile muss auch einen Energieausweis nachweisen. Der Energieausweis belegt nicht nur den Energieverbrauch des Hauses, sondern enthält auch Empfehlungen zur Sanierung. Dabei sind die Minimalanforderungen in der Energieeinsparverordnung (EnEV) vorgegeben.

Dachdämmung

Der Käufer einer Immobilie ist laut der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 zur Dämmung der obersten Geschossdecke verpflichtet, um Wärmeverluste zu vermeiden. Der Gesetzgeber gewährt dem neuen Besitzer für diese Sanierungsmaßnahme zwei Jahre Zeit. Aber auch Ausnahmen sind möglich, zum Beispiel, wenn die oberste Geschossdecke den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erreicht. Dies ist bei einem Wärmedurchgangskoeffizienten von 0,91 W/m²K der Fall. Oder die Bewohner heizen ihren Altbau weniger als vier Monate im Jahr auf über 19 Grad Celsius.

Leitungen dämmen

Weiterhin müssen Heizungsrohre, Warmwasserrohre und Leitungen, die Wärme führen, sich aber in unbeheizten Räumen befinden, gedämmt werden. Für diese Maßnahme stehen dem Käufer der Immobilie auch wieder zwei Jahre Zeit zur Verfügung.

Heizkessel austauschen

Alte Heizkessel sind laut den Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) auszuwechseln. Heizkessel, die ab 1985 in Betrieb genommen wurden, dürfen maximal 30 Jahre genutzt werden. Auch hier gibt es Ausnahmen, zum Beispiel bei einem Niedrigtemperatur-Heizkessel, einem Brennwert-Heizkessel und bei einer Heizungsanlage mit einer Nennleistung von unter vier Kilowatt.

Empfehlung: Energieberatung in Anspruch nehmen

Vor dem Kauf einer alten Immobilie sollte man einen Experten für die Begutachtung und die Betreuung der Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen beauftragen. Für das breite Spektrum an Leistungen bietet das vielen Vorteile. Die Architekten und Ingenieure beraten und betreuen die Bauherren zu allen Themen bzgl. ihrem Bauvorhaben. Die erbrachten Leistungen der Architekten und Ingenieure werden nach der HOAI Honorarverordnung abgerechnet. So bleiben die Kosten überschaubar. Für den Eigentümer der Immobilie ist die Bestellung eines ausgewiesenen Energieeffizienz-Experten zur Begutachtung des Altbaus in mehrfacher Hinsicht von Vorteil. So ist die Konsultation eines Energieberaters auch die Voraussetzung für die finanziellen Zuschüsse durch den Bund und die Länder.

Dabei ist auch zu berücksichtigen, je mehr Informationen dem Berater zur Verfügung stehen, desto gründlicher fällt das Ergebnis seiner Bestandsaufnahmen und das Gutachten aus. Für die Bestandsaufnahmen sind folgende Informationen von Bedeutung:

Baujahr des Hauses: Der Sanierungsbedarf ist höher, je älter das Objekt ist.
Genaue Adresse der Immobilie: Die Lage, der Standort und Emissionen können Einfluss auf das Haus und auch auf die Bewohner haben.

Detaillierte Bestandsaufnahme über den Eingabeplan: Der genehmigte Bauplan beinhaltet unter anderem wesentliche Informationen zur Größe und Art des Hauses, aber auch zur Anzahl der Zimmer und Fenster.
Baumaßnahmen: Wenn der Vorbesitzer schon bauliche Veränderungen vorgenommen hat, oder bereits erste Sanierungsmaßnahmen erfolgt sind, dann stimmt möglicherweise der Grundriss der Immobilie nicht mehr vollständig mit dem Eingabeplan überein. In diesem Falle muss der Energieberater dringend darauf hingewiesen werden.
Energieausweis und Heizkostenabrechnung: Mit dem Energieausweis und der Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre kann sich der Energieberater einen Eindruck vom energetischen Zustand des Hauses und dem vermutlichen Sanierungsbedarf verschaffen. Ein ungewöhnlich hoher Energieverbrauch pro Quadratmeter lässt auf undichte Fenster, eine ungedämmte Fassade oder ein ungedämmtes Dach schließen. Die mögliche Energieeinsparung kann nach der erfolgten Sanierung dann auch recht genau ermittelt werden.
Fotos vom Haus (innen und außen): Detailfotos geben Auskunft zu offensichtliche Schäden. Der Sanierungsbedarf wird so auch im Innenbereich sichtbar. Dabei sind Vorstellungen der zukünftigen Bewohner mit einzuplanen. Sollen eventuell Wände versetzt werden oder ist sogar ein Anbau in Planung?
Baustoffe und Materialien: Asthmatiker und Allergiker bevorzugen ökologisch-gesundheitlich unbedenkliche Baustoffe. Eigentümer einer Immobilie mit kleinem Budget bevorzugen aus Kostengründen andere Materialien.
Komplettsanierung oder einzelne Maßnahmen: Dabei ist zu beachten, dass staatliche Zuschüsse für eine komplette Sanierung höher ausfallen. Ein wichtiger Aspekt dabei ist auch, dass der Eigentümer nicht auf einer Dauerbaustelle wohnen muss, da alle Baumaßnahmen zügig durchgeführt werden können. In erster Linie ist das aber eine Frage des Budgets. Manchmal reichen die Rücklagen nur für absolut notwendige Maßnahmen. Diese werden dann nach Priorität in einzelnen Schritten durchgeführt. Der Energieberater entwickelt einen Sanierungsplan nach Wünschen und Möglichkeiten des Immobilienbesitzers.

Anwendung von Thermografie-Aufnahmen

Die Bilder von Thermobildkameras belegen es. Durch die meist einfach verglasten Fensterscheiben, geht oft ein Großteil der Wärme verloren. Warme Luft entweicht trotz geschlossener Rahmen nach außen. Dabei liegt der Energieverlust laut Angaben von Experten bei mindestens 20 %. Diese Wärmeeinbußen sind besonders auffällig in der kalten Jahreszeit. Im Winter und Vorfrühling ist die beste Zeit für Thermografie-Aufnahmen.

Luftdichtheitsmessung - "Blower Door Test"

Vor der energieeffizienten Sanierung eines Hauses ist ein "Blower Door Test" zu empfehlen. Mit diesem Differenz-Messdruckverfahren werden Schwachstellen in der Gebäudehülle aufgespürt. Fenster und Außentüren sind hier die kritischen Punkte. Zum Ablauf: Der Energieberater mit entsprechender Qualifikation sorgt vor der Prüfung dafür, dass alle Öffnungen des Hauses geschlossen werden. Nun wird ein Gebläse mit geeichter Leistung in eine Tür eingesetzt und ein Unterdruck von 50 Pascal im Haus erzeugt. Danach wird gemessen, wie schnell wieder Luft durch undichte Stellen in das Gebäude eindringt. Anschließend wird ein Überdruck im Gebäude erzeugt, gleichzeitig wird die Luftwechselrate wieder gemessen und protokolliert. Wenn die Luftwechselrate besonders hoch ist, muss nach Lecks gesucht werden. Um diese schneller ausfindig zu machen, wird mit Hilfe von Rauch oder Wärmebildkameras (Thermografie) gearbeitet. Die undichten Stellen werden für die Handwerker zur Behebung gekennzeichnet.

Altbau-Wohnungen als Kapitalanlage

Für einige Altbau-Käufer soll der Immobilienerwerb als Investment für die Zukunft dienen. Mit der Vermietung der Immobilie soll langfristig eigenes Vermögen aufgebaut werden. Durch solvente Bewohner sind beim Erwerb der Immobilie die laufenden Kosten vorerst gedeckt. Als Vermieter hat man allerdings auch einige Auflagen zu erfüllen. Wenn sich die Altbauwohnung zum Beispiel nicht konstant auf 20°C erwärmen lässt, dürfen die Mieter eine Mietminderung verlangen. Bei einem kompletten Ausfall der (vermutlich alten) Heizungsanlage sind Mietminderungen von 100 % und eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses möglich. Um Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen vor der Neu-Vermietung kommen Hausbesitzer nicht herum. Das gilt ebenso bei ganz oder teilweise unbewohnten Altbauten. Potentielle Mieter werden sonst von zu hohe Energiekosten abgeschreckt.

Folgende Heizkosten darf der Vermieter auf die Mieter umlegen:

Instandhaltung und Wartung der Anlage
Kosten für Zähler
Stromkosten, die durch den Betrieb der Anlage entstehen

Folgende Kosten darf der Vermieter nicht auf die Mieter umlegen:

Ersatzteile für die Heizungsanlage
Heizkosten für leerstehende Wohnungen

Gegen den Wertverlust angehen

Mit Sanierungsmaßnahmen wird der Wert der Immobilie gesteigert. Dazu gehört ein neuer Anstrich der Fassade, die Ausbesserung von rissigem Mauerwerk oder die Erneuerung des Daches. Mit diesen Instandhaltungsmaßnahmen wird der eigentliche Wert des Gebäudes aber nicht erhöht. Das ist nur durch eine energetische Sanierung möglich. Viele Hauseigentümer verbinden die notwendigen Ausbesserungen am Mauerwerk mit einer Fassadendämmung und dem Einbau energieeffizienter Fenster und Verglasungen. Damit sparen Bewohner bis zu 50 % der Energiekosten. Werden nur die Fenster gewechselt, liegt die Einsparung bei 7-10 %. Auch die Installation einer modernen, energieeffizienten Heizungsanlage, die auf erneuerbaren Energien basiert, führt zu einem beträchtlichen Wertzuwachs der Immobilie.

Vorteile von energieeffizienten Modernisierungsmaßnahmen:

Reduzierung des Energieverbrauchs
Steigerung des Werts der Immobilie
hohe Umweltfreundlichkeit
einfacher zu vermieten und höhere Mietpreise
Wohnkomfort steigt
durch Barrierefreiheit breiterer Kreis an Interessenten

Baumaßnahmen

Wärmedämmung der Außenmauern
Wärmedämmung der letzten Geschossdecke oder des Daches
Wärmedämmung der Kellerdecke (von unten)
Austausch der Fenster oder der Fensterscheiben
Eliminierung von Wärmebrücken
Eliminierung von Undichtheiten
Einbau einer kontrollierten Lüftungsanlage
Erneuerung bzw. Leistungsreduzierung der Heizanlage

Staatliche finanzielle Unterstützung

Mit der Unterzeichnung des Kyoto-Protokolls hat sich Deutschland zur Umsetzung der internationalen Klimaschutzziele verpflichtet. So wurde auch durch die Bundesregierung das CO²-Gebäudesanierungsprogramm geschaffen. Damit werden durch die finanzielle Förderung energieeffiziente Baumaßnahmen unterstützt. Dabei zählen die bekannten Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zu den am meisten genutzten Angeboten. Die KfW-Bank stellt Eigentümern von Bestandsimmobilien Fördermittel zur Verfügung. Wenn durch die vorgenommenen Maßnahmen zur Modernisierung ein bestimmter Energiestandard erreicht wird, dann wird sogar ein Tilgungszuschuss gewährt. Die Luftdichtheitsmessung über einen "Blower Door Test" ist hier eine wichtige Voraussetzung. Außerdem muss ein Energieberater oder ein entsprechend qualifizierter Architekt in den Sanierungsprozess einbezogen werden.